« Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits. » Vous l’avez forcément lu ou entendu. C’est vrai — mais l’expression est trompeuse, et le raisonnement que presque tout le monde fait derrière est faux.
Non, le notaire ne « se contente » pas d’une rémunération plus faible quand vous achetez en VEFA. Sa rémunération est exactement la même que dans l’ancien. L’économie vient d’ailleurs, et une fois que vous avez compris d’où, vous regardez votre budget d’achat autrement.
On décortique, chiffres officiels 2026 à l’appui.
1. « Frais de notaire » : le mot est mal choisi
Premier malentendu à lever : ce qu’on appelle « frais de notaire » devrait s’appeler frais d’acquisition. Parce que la part qui revient réellement au notaire est minoritaire.
Ces frais se composent officiellement de cinq éléments :
- Les émoluments : la rémunération réglementée du notaire, fixée par l’État
- Les honoraires : pour des prestations non tarifées (conseil, rédaction d’actes particuliers)
- Les débours : les sommes que le notaire avance pour votre compte (documents cadastraux, géomètre, syndic, état hypothécaire…)
- Les droits et taxes : reversés à l’État et aux collectivités — c’est de loin le poste le plus lourd
- La TVA à 20 % sur les émoluments
Le chiffre qui surprend tout le monde : sur le total de vos « frais de notaire », jusqu’à 80 % (4/5) ne sont pas pour le notaire — ce sont des impôts qu’il collecte pour l’État. Le notaire joue ici un rôle de percepteur.
Réf. : service-public.fr — Frais de notaire : de quoi s’agit-il ? — Notaires de France
2. La rémunération du notaire : identique dans le neuf et l’ancien
Voici le point que presque personne ne sait : les émoluments du notaire sont les mêmes que vous achetiez du neuf ou de l’ancien.
Ils suivent un barème national dégressif, fixé par décret, identique chez tous les notaires de France (vous ne pouvez donc pas « trouver un notaire moins cher » sur ce poste) :
| Tranche du prix | Taux des émoluments |
|---|---|
| de 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| de 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| de 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
(barème en vigueur, soumis à TVA 20 %)
Pour vous donner un ordre de grandeur concret : sur un bien de 176 000 €, les émoluments du notaire ressortent à environ 1 803 € HT, soit à peu près 1 % du prix. Modeste, au regard de ce que vous payez au total.
Conclusion logique : si le notaire gagne la même chose dans le neuf et dans l’ancien, l’écart de frais ne vient pas de lui. Il vient des impôts.
Réf. : Légifrance — Article A444-91 du Code de commerce — service-public.fr
3. La vraie différence : la taxe de mutation
C’est ici que tout se joue. Quand vous achetez un bien, vous payez une taxe de mutation (le « droit » de transférer la propriété). Et son montant n’a rien à voir entre l’ancien et le neuf.
Dans l’ANCIEN, vous payez les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) « pleins » :
- taxe départementale : 4,5 %, portée à 5 % dans la majorité des départements depuis avril 2025
- taxe communale : 1,20 %
-
- frais d’assiette
Soit au total environ 5,80 % à 6,30 % du prix, rien que sur cette taxe.
À noter : cette hausse de 0,5 point (4,5 % → 5 %) est autorisée jusqu’au 30 avril 2028. Bonne nouvelle : elle ne s’applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale.
Dans le NEUF / la VEFA, cette lourde taxe disparaît. Elle est remplacée par une taxe de publicité foncière à taux réduit de 0,715 % du prix HT (article 1594 F quinquies du Code général des impôts).
Comparez : 0,715 % dans le neuf contre ~5,80 % dans l’ancien, sur le poste de taxe le plus lourd. Tout l’écart est là.
Réf. : Légifrance — Article 1594 F quinquies du CGI — service-public.fr — droits de mutation
4. Pourquoi l’État accorde ce taux réduit dans le neuf ?
Ce n’est pas un cadeau, c’est de la logique fiscale.
Un logement neuf vendu par un promoteur (ou en VEFA) est déjà soumis à la TVA à 20 %, incluse dans le prix affiché. Appliquer en plus les droits de mutation pleins reviendrait à taxer deux fois le même bien.
Pour éviter cette double taxation, le législateur a prévu un droit de mutation réduit (0,715 %) sur les ventes déjà soumises à la TVA. C’est tout. L’« avantage frais de notaire » du neuf n’est donc pas une faveur commerciale : c’est la conséquence mécanique du régime fiscal du logement neuf.
💡 À retenir : quand un commercial vous vend des « frais de notaire réduits » dans le neuf, il ne vous ment pas — mais il vous décrit un effet de la TVA, pas un effort du notaire. C’est automatique, ça ne se négocie pas, et c’est identique chez tous les promoteurs.
5. Au final, combien ça représente ?
En cumulant tous les postes (émoluments identiques + débours + petites taxes comme la contribution de sécurité immobilière à 0,10 % + la taxe de mutation), on arrive à des ordres de grandeur très différents :
| « Frais de notaire » (ordre de grandeur) | |
|---|---|
| Neuf / VEFA | ≈ 2 à 3 % du prix |
| Ancien | ≈ 7 à 8 % du prix |
⚠️ Précision honnête : cette fourchette 2-3 % / 7-8 % est un ordre de grandeur, pas un taux officiel publié tel quel par l’administration. Il découle du cumul des taux légaux (notamment 0,715 % de taxe dans le neuf contre ~5,8 % dans l’ancien). Le montant exact dépend du prix, du département et des postes annexes. Pour une estimation précise, les Notaires de France mettent à disposition un simulateur officiel gratuit.
Concrètement, sur un bien à 250 000 € : comptez de l’ordre de 5 000 à 7 500 € de frais dans le neuf, contre 17 500 à 20 000 € dans l’ancien. L’écart — souvent plus de 10 000 € — c’est de la trésorerie qui reste dans votre poche (ou que la banque n’a pas à financer).
Réf. : economie.gouv.fr — frais lors d’un achat immobilier — Notaires de France
6. Ce qu’il faut retenir avant d’acheter
- Les « frais de notaire » sont surtout des impôts : jusqu’à 80 % partent à l’État, pas au notaire
- La rémunération du notaire est identique dans le neuf et l’ancien (barème national) — inutile d’espérer la négocier
- L’économie du neuf vient uniquement de la taxe de mutation réduite (0,715 % vs ~5,8 %), elle-même liée à la TVA déjà payée sur le bien
- C’est automatique : tout achat en VEFA en bénéficie, sans démarche
- En ordre de grandeur : 2-3 % dans le neuf contre 7-8 % dans l’ancien, soit souvent plus de 10 000 € d’écart sur un bien moyen
Vous comparez un projet neuf et un projet ancien ?
Les frais de notaire ne sont qu’une ligne de votre budget. Pour savoir ce qu’un achat en VEFA change vraiment pour vous — frais, TVA, PTZ, échéancier de paiement, garanties — mieux vaut regarder votre situation précise plutôt que des moyennes.
Je fais le point avec vous, sans langue de bois :
- On chiffre vos frais d’acquisition réels selon le bien visé
- On compare honnêtement neuf et ancien sur votre budget
- On vérifie les aides auxquelles vous avez droit
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